Rozmowa z Marcinem Pabijankiem, prezesem Petram House i założycielem Social.Estate
Inwestowanie na rynku nieruchomości wymaga posiadania dużego kapitału. Czy korzystając z rozwiązania crowdinvesting możemy pokonać tę barierę?
Tak, zdecydowanie! Dzięki współinwestowaniu dużej grupy małych, inwestorów (crowdinvesting), pojawia się wystarczająca siła nabywcza (kapitał), by móc czerpać korzyści z bycia współwłaścielem nieruchomości komercyjnej, na którą samodzielnie mnie nie stać. Inwestorzy mogą bez wychodzenia z domu inwestować, na rynku, do którego do tej pory nie było dostępu.
Jakim minimalnym kapitałem trzeba dysponować, aby inwestować na rynku nieruchomości?
Jeśli mówimy o tradycyjnym rynku nieruchomości komercyjnych, a zwłaszcza handlowych, to w celu zakupu dobrej nieruchomości handlowej min. wkład własny wynosi 2 mln zł. resztę już można pożyczyć z banku. Natomiast na platformie social.estate każdy projekt będzie miał swój próg wejścia – zakładamy możliwość inwestowania już od 10 000 zł, ale to wszystko zależy od wielkości projektu.
Na jakie zyski można liczyć?
Zyski przed podatkiem „Belki” w zależności od projektu będą w przedziale 5 -7 %, wypłacane w formie dywidendy lub zaliczki na dywidendę.
W Polsce możliwy już jest crowdfunding, który jest zbiorowym inwestowaniem w nieruchomości komercyjne?
W Polsce działają firmy „offline”, które pozwalają na współinwestowanie w nieruchomości, a social.estate jest pierwszą w Polsce platformą RECF – Real Estate Crowdfunding.
Czy ta forma inwestycji jest alternatywą dla inwestowania w mieszkania na wynajem?
Tak, to może być alternatywą dla czasochłonnych i wymagających dużego kapitału inwestycji w mieszkania na wynajem. Gdzie nasz inwestor zamiast kupować mieszkanie na wynajem – ma możliwość bycia wspólnikiem spółki, która posiada konkretną nieruchomość komercyjną. Stopy zwrotu z nieruchomości komercyjnych są zazwyczaj wyższe niż te z mieszkań na wynajem.
Jak dokładnie działa crowdfunding na runku nieruchomości komercyjnych w Polsce? W jaki sposób można dokonywać takich inwestycji?
Social.Estate łączy indywidualnych inwestorów z wybranymi firmami deweloperskimi, posiadającymi nieruchomość komercyjną do sprzedaży. Każda Inwestycja jest dokładnie opisana, zawiera stopę zwrotu z inwestycji , a do jej realizacji zawiązywana jest Spółka Celowa (Spółka Specjalnego Przeznaczenia, SPV), w której 100% udziałów odpowiada wartości nieruchomości. Inwestor staje się udziałowcem spółki wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego. Wartość 100 % udziałów odpowiada wartości nieruchomości, jaką posiada spółka celowa będąca przedmiotem inwestycji.
Platforma do crowdfundingu udziałowego nie otrzymuje twoich pieniędzy – zajmuje się jedynie procesem łączenia inwestorów z deweloperami. Pieniądze po dokonaniu wpłaty przekazywane są bezpośrednio na konto danej spółki celowej, będącej właścicielem danej nieruchomości. Po dokonaniu wpłaty na wybraną inwestycję poprzez platformę podpisujemy elektronicznie umowę przedwstępną przystąpienia do spółki. Aby sfinalizować przystąpienie do spółki, należy udać się do notariusza, by podpisać pełnomocnictwo do czynności przystąpienia do spółki i odesłać je na wskazany adres. Dzięki temu pełnomocnik będzie mógł zarejestrować nas jako udziałowca w rejestrze sądowym właściwym dla lokalizacji danej nieruchomości.
Następnie możemy monitorować przebieg naszej inwestycji poprzez panel inwestorski w portalu Social Estate. Wspólnicy spółki (czyli inwestorzy) mają w ten sposób pełny wgląd i kontrolę nad działaniami spółki. Na platformie znajdziemy publikowane co kwartał raporty finansowe naszej spółki dotyczące ostatnich 3 miesięcy jej działalności. Dodatkowo wspólnicy są powiadamiani o wszystkich działaniach w spółce i na nieruchomości: kosztów napraw, zakupów, finansowania zewnętrznego, podpisanych umów zarządzania nieruchomością, umów-zlecenia oraz każdej faktury dla firmy zewnętrznej wykonującej jakiekolwiek prace na rzecz spółki etc. w formie zbiorczych raportów dostępnych w PDFie do ściągnięcia w panelu inwestora.
Rozmawiał Ryszard Żabiński